Europa, Skandinavien, Island, Reykjavik 101, Altstadt, bunte Haeuser mit Wellblech verkleidet, Stadt, Insel, Norden, WerbungPR, 8/2011

Lagabreytingar varðandi „heimagistingu“ – hvað breytist og hverjar verða afleiðingarnar?

Höfundur Bjarnheiður Hallsdóttir

Drög að reglugerð vegna breytinga á lögum um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, nr. 85/2007 hafa nú verið lögð fram til umsagnar. Lög þessi öðlast gildi þann 1. janúar 2017 og fela í sér víðtækar breytingar fyrir þá sem leigja út hús, íbúðir eða sumarhús/frístundahús til ferðamanna

Eins og flestir vita, þá hefur færst mjög í vöxt samfara auknum ferðamannastraumi til landsins, að almenningur leigi út íbúðir sínar og sumarhús. Oftast fer það fram í gegnum leigumiðlanir, bæði erlendar og innlendar. Þekktust þeirra og umfangsmest er leigumiðlunin airbnb, sem er hægt og rólega að leggja undir sig heimsbyggðina.

Pirraður almenningur

Á allra síðustu árum hefur þessi starfsemi sem kennd er við deilihagkerfið, farið að valda pirringi meðal almennings á Íslandi. Sérstaklega í þéttbýli og einkum vegna þess að truflun þykir af starfseminni inni í íbúðahverfum og ekki hvað síst í fjölbýlishúsum. Það sem þó líklega hefur vegið þyngst, er að starfsemi á borð við airbnb er farin að hafa veruleg áhrif á fasteignamarkaði borga þ.á.m. Reykjavíkur. Það hefur einkum orðið vegna þess að einstaklingar og félög hafa keypt íbúðir í stórum stíl í þeim tilgangi að leigja þær út til ferðamanna. Þannig hefur framboð sérstaklega lítilla íbúða á bæði fasteigna- og leigumarkaði miðsvæðis dregist mikið saman og verð þeirra hækkað fram úr hófi á sama tíma. Sem sagt, ekki er hægt að tala um neitt deilihagkerfi lengur, heldur hreinan og kláran fyrirtækjarekstur.

Pirraðir hótelrekendur

En það eru fleiri pirraðir á airbnb en almenningur. Hótelrekendur hafa haldið því sjónarmiði á lofti að útleiga íbúða á þessum forsendum skekki samkeppnisstöðu og að þeir missi spón úr sínum aski til ólöglegs atvinnureksturs. Hið opinbera gengur út frá því að útleiga þessi fari að stórum hluta fram undir yfirborðinu og sé því ekki að skila sköttum og skyldum til samfélagsins. Sveitarstjórnir hafa sums staðar gert harða hríð að þeim sem leigja út íbúðir og sumarhús og vilja að þeir greiði fasteignaskatt eins og um atvinnurekstur væri að ræða.  Það er því ljóst að taka þurfti til og búa til skýrar leikreglur – skilja með greinilegum hætti á milli þeirra sem virkilega stunda viðskipti á forsendum deilihagkerfisins og hinna sem stunda atvinnurekstur.  Þó má vissulega deila harkalega um hvort tekist hafi vel til og um það hverra hagsmunir hafi einkum verið hafðir að leiðarljósi.

En hverjar eru breytingarnar sem taka gildi í upphafi næsta árs?

Skilgreining

Hugtakið heimagisting er skilgreint upp á nýtt og tekur nú til gistingar á lögheimili einstaklings eða einni annarri fasteign í hans eigu sem hann hefur persónuleg not af. Aðeins má leigja þessar eignir út í 90 daga samanlagt á hverju almanaksári, eða þar til leigutekjur ná ákveðinni fjárhæð sem kveðið er á um í lögum um virðisaukaskatt. Líklega verður sú upphæð tvær milljónir króna. Ef menn sætta sig ekki við þetta, þá er eina ráðið að sækja um rekstrarleyfi og hefja rekstur fyrirtækis með öllum þeim kostum og göllum sem því fylgja.

Áður var hugtakið „heimagisting“ notað yfir útleigu herbergja inni á heimilium fólks, þar sem gestir notuðu snyrtingu með heimilismönnum og borðuðu morgunverð inni í eldhúsi hjá gestgjöfum.  Útleiga á íbúðum og sumarhúsum átti sér ekki sérstakt orð eða hugtak í lagabókstafnum og voru þ.a.l. ekki til lög eða reglugerðir sem áttu beinlínis við þessa starfsemi og því engar takmarkanir eða hindranir á markaðnum.

Skráning

Sá sem ætlar að bjóða upp á heimagistingu skv. nýju skilgreiningunni verður að skrá starfsemi sína hjá Sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu eða á miðlægu vefsvæði (sé það fyrir hendi). Við þessa skráningu þarf eigandi húsnæðis:

  • Að staðfesta að það uppfylli skilyrði um brunavarnir (reykskynjarar, eldvarnarteppi og slökkvitæki verða að vera á staðnum, sem og áberandi yfirlit yfir flóttaleiðir út úr eigninni).
  • Að staðfesta að húsnæðið sé fullnægjandi m.t.t. laga um hollustuhætti og mengunarvarnir
  • Að sýna fram á starfsleyfi heilbrigðisnefndar eða  staðfestingu um að sótt hafi verið um slíkt leyfi.
  • Að sýna fram á að húsnæðið hafi verið samþykkt sem íbúðarhúsnæði.

Í lok hvers almanaksárs þarf síðan að senda sundurliðað yfirlit yfir nýtingu þeirra eigna er skráningin nær til. Þar skal koma fram hvaða daga húsnæðið var leigt og hversu lengi hver gestur dvaldi. Þessu þarf síðan að fylgja skýrsla um tekjur sem féllu til við viðskiptin.

Við skráningu fæst úthlutað skráningarnúmer sem nota skal  á áberandi hátt við alla markaðssetningu.Þó þarf ekki að lesa skráningarnúmerið upp í útvarpsauglýsingum.

Skráningu þarf að endurnýja árlega. Þegar þetta var skrifað, rúmum mánuði áður en lögin taka gildi, hafði Sýslumaðurinn á höfðuðborgarsvæðinu ekki upplýsingar um hvað þessi skráning mun kosta. Það er mjög misjafnt eftir landshlutum hvað starfsleyfi heilbrgiðsnefndar kostar og hvernig sá kostnaður er  samansettur. Til dæmis þá kostar starfsleyfi með undangengnu eftirliti í Reykjavík 63.000 kr.  Á Suðurlandi kostar það um 40.000 kr. og á Vesturlandi 20.000 kr. Það er nokkuð ljóst að allavega í Reykjavík mun þetta gjald vefjast fyrir einhverjum.

Eftirlit

Sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu  er eftirlitsaðili heimagistingar. Meðal verkefna hans er að vakta þá miðla sem auglýsa heimagistingu og yfirfara nýtingaryfirlit og tekjuskýrslur. Einnig að fylgjast  með því að skráningarnúmer sé notað samviskusamlega við markaðssetninguna.

Sýslumaður hefur víðtækar heimildir til að framfylgja lögunum:

  • Hann má fá aðstoð lögreglu við eftirlit (t.d.ef vafi er á eða ábending berst, að fara á staðinn og sannreyna hvort útleiga eigi sér stað eða ekki)
  • Hann má fá aðstoð lögreglu við að heimsækja óskráða heimagistingu og gera þeim sem þar er staðsettur grein fyrir að óheimilt sé að stunda þar útleigu.
  • Hann má sekta þá sem reka óskráða heimagistingu, leigja lengur en 90 daga eða fyrir hærri fjárhæð en viðmiðunarfjárhæðina. Hann má líka sekta þá sem gera sig seka um að nota skráningarnúmerið ekki í markaðssetningunni.

Hvað þýðir þetta svo?

Ljóst er að frumvarpið mun hafa gríðarlega víðtækar afleiðingar:

  • Frumvarpið þvingar þá sem leigja út íbúðir eða sumarhús til að taka afstöðu til þess hvort þeir ætla að stunda atvinnurekstur eða ekki = skráning eða rekstrarleyfi (ekki er þó gefið að rekstarleyfi fáist alltaf, þar sem oftast er ekki gert ráð fyrir atvinnurekstri í íbúðahverfum).
  • Líklega mun því takast að slá á verðbóluna sem hefur myndast í miðborg Reykjavíkur, þar sem það verður ekki lengur eins hagstætt að leigja út íbúðir, þegar búið er að sækja um rekstrarleyfi fyrir þær. Þá verða þær (að því gefnu að rekstarleyfi fáist í íbúðarhverfi) komnar í allt annað rekstarumhverfi og ljóst að einhverjir munu stíga út.
  • Framboð íbúða og sumarhúsa í útleigu til ferðamanna mun dragast saman, bæði fjöldi eininga, þar sem margir munu hætta útleigu og síðan mun tímatakmörkunin auðvitað valda samdrætti í framboði. Skerðing framboðs á íbúðum og sumarbústöðum er andstætt þróun í ferðaþjónustu á heimsvísu, þar sem þessi tegund gistingar verður sífellt vinsælli.
  • Þar sem frumvarpið gerir engan greinarmun á eignum í 101 Reykjavík eða sumarhúsi í Fnjóskadal eða uppsveitum Árnessýslu, þá mun það vinna gegn dreifingu ferðamanna um landið. Í raun má ganga svo langt að segja að fasteignaeigendur í sveitum landsins færi hér fórnir til að leysa húsnæðisvanda í þéttbýlinu.
  • Þar sem frumvarpið gerir engan greinarmun á mismunandi markaðstímabilum ferðaþjónustu, þá mun það líklega leiða til þess að miklu minna framboð verður á íbúðum og sumarhúsum að vetri til, þar sem hagstæðara verður fyrir leigusala að taka inn tekjurnar á styttri tíma og á hærra verði yfir sumartímann. Það vinnur þar með gegn eflingu ferðaþjónustu utan háannar og dreifingu ferðamanna um landið á þeim tíma.
  • Tímatakmörkunin minnkar áhuga almennings á að leigja út íbúðir sínar og sumarhús, sem er neikvætt – því þátttaka almennings í ferðaþjónustu er mikilvæg.Útleiga á íbúðum og sumarhúsum er þar að auki þjóðhagslega hagkvæm, þar sem hún stuðlar að betri nýtingu fjárfestinga og gerir einstaklingum kleift að skapa sér aukjatekjur. Hið hagkvæma deilihagkerfi verður hér fyrir harkalegri árás.
  • Frumvarpið mun í versta falli draga gífurlega mikið úr framboði gistingar á Íslandi og valda þar með skorti á gistirými sem aftur mun hafa neikvæð áhrif á uppbyggingu atvinnugreinarinnar.
  • Frumvarpið býr til risastóran eftirlitsiðnað hjá Sýslumannsembættinu í Reykjavík sem líklega mun kosta gríðarlegar fjárhæðir, verði því framfylgt til hins ýtrasta. Það er spurning hvort þær skatttekjur sem skapast með frumvarpinu nái að dekka þann kostnað.
  • Frumvarpið býr til umfangsmikil verkefni fyrir heilbrigðiseftirlitið, að því gefnu að það sinni sínum verkefnum eins og eðlilegt væri (t.d. með árlegum heimsóknum á gististaðina).
  • Frumvarpið býr til vandasöm og tímafrek verkefni fyrir lögregluna, sem er undirfjármögnuð og fáliðuð og nær ekki að sinna öllum núverandi verkefnum sínum eins og alkunna er. Það hlýtur því að þurfa að koma til aukafjármagn fyrir lögregluna til að rúnta um höfuðborgina og keyra um afskekktar sveitir til hafa upp þeim sem gerast brotlegir við þessi lög.

Hvaða spurningum er ósvarað?

Segjum sem svo að einhverjir eigendur íbúða í þéttbýli vilji sækja um rekstarleyfi fyrir íbúðir sínar, þá er alls óvíst að það leyfi fengist, þar sem atvinnurekstur er jú alla jafna bannaður inni i íbúðarhverfum. Það stendur því núna upp á sveitarfélögin að ákveða hvar á að leyfa gististaði í flokki II og þar fyrir ofan.

Heimagistingin útheimtir hins vegar ekki atvinnuhúsnæði og því má ganga út frá því að heimagisting verði heimil í öllu íbúðarhúsnæði. Hvar sem er og þá einnig í fjölbýlishúsum.  Það á þó væntanlega eftir að reyna á það fyrir dómstólum hvort íbúar í fjöleignahúsum hafi eitthvað um heimagistingu nágranna sina að segja eða ekki.

Niðurstaða:

Stærstu gallar frumvarpsins

Tímatakmörkunin – ef horft er yfir sviðið út frá forsendum ferðaþjónustunnar, þá er erfitt að sjá rök fyrir tímatakmörkun á útleigu íbúða og húsa upp á aðeins 90 daga og það alls staðar á landinu.  Eins og fyrr segir, þá mun það mjög líklega verða til þess að framboð heimagistingar um land allt dregst saman sem er bagalegt af ýmsum ástæðum sem voru tíundaðar hér að framan.

Sama regla óháð svæðum  – reglan um 90 daga tímatakmörkun (þó ekki sé hún jákvæð)  gæti í mesta lagi  átt rétt á sér í þéttbýli, þar sem húsnæðisskortur er staðreynd og fasteignaverð hátt. Eins og til dæmis í miðborg Reykjavíkur og fleiri bæjum á Íslandi.  En hvað í ósköpunum mælir með tímatakmörkunum á útleigu sumarhúsa úti á landi, jafnvel á svæðum sem eiga undir högg að sækja á margvíslegan hátt? Íbúð í 101 Reykjavík og sumarhús í Biskupstungum eiga jafnmikið sameiginlegt og epli og appelsínur og því hefði verið viturlegra að skilja þar á milli strax.

Sama regla óháð tímabilum – reglan um 90 daga tímatakmörkun mun eins og fyrr segir valda því að útleiga mun að mestu leyti fara fram á sumrin. Betra hefði verið að a.m.k. eignir í dreifbýli úti á landi hefðu fengið rýmri tíma – einkum með tilliti til markmiða um eflingu ferðaþjónustu utan háannar og betri dreifingu ferðamanna um landið.

Það var virkileg þörf á því að setja leikreglur um útleigu íbúða og sumarhúsa (nú heimagistingar), um það er ekki deilt.  En þegar kafað er ofan í lögin og drögin að reglugerðinni, þá hvarflar það að manni að hagsmunir ferðaþjónustu á Íslandi sem slíkrar hafi lotið í lægra haldi fyrir hagsmunum annarra hópa. Þeir hópar eru annars vegar rekstaraðliar hótela og gistiheimilia í Reykjavík og hins vegar íbúar (og þeir sem gjarnan vilja verða það) í miðborg Reykjavíkur. Vissulega er Ríkissjóður hagsmunaðili í þessu samhengi en m.v. útfærslu laganna, tímatakmörkunina og eftirlitsiðnaðinn sem skapast í kringum þau, þá má örugglega deila um hvort auknar tekjur ríkissjóðs af rekstri heimagistingar muni verða hærri en kostnaðurinn við eftirlitið.

  • Allar greinar eru birtar á ábyrgð höfundar
  • Mynd eftir Thomas Linkel
%d bloggers like this: